Kiracı hakları, kira sözleşmesiyle doğan ve kanunla güvence altına alınan haklardır. Kiraya verenin yükümlülüklerine karşılık gelen bu haklar, mülk türüne göre değişiklik gösterebilir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin, kira ilişkisi süresince hak ve sorumluluklarını bilmesi olası anlaşmazlıkları önlemek açısından önemlidir. Özellikle kira artışı ve tahliye gibi konularda kiracının haklarını bilmesi, mağduriyetleri engeller. Bu tür sorunlarda, bir Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak, hakların korunmasına yardımcı olur.
En çok yanlış anlaşılan konulardan biri, "1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?" sorusunun cevabıdır. Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl süreli yapılır ve bu sürenin sonunda sözleşme, aynı şartlarla otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Ev sahibi, yalnızca sözleşme süresi doldu diye kiracıyı tahliye edemez.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşmeyi sona erdirme hakkı sadece kiracıya aittir. Kiracı, 1 yıllık sürenin sonunda, 15 gün öncesine kadar yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememeyi tercih edebilir. Ev sahibinin böyle bir hakkı yoktur.
Bu düzenlemeler, kiracı haklarını korumak ve olası anlaşmazlıkları önlemek amacıyla getirilmiştir. Her iki taraf da bu kuralları bilmeli ve ona göre hareket etmelidir.
Kira bedeli, taraflarca belirlenen artış oranına göre her yıl artar. Ancak bu artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamalarına göre belirlenen değişim oranını aşamaz. Bu kural, hem kısa hem de uzun süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Eğer taraflar bir sonraki yılın kira artış oranında anlaşamazsa, kira bedeli mahkeme tarafından TÜFE oranı ve kiralanan mülkün durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.
Son yıllarda enflasyon nedeniyle kiracıların korunması amacıyla, Türk Borçlar Kanunu'nun Geçici Madde 1 ile kira artışları %25 oranında sınırlandırılmıştır. Bu sınır, konut kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılmıştır. Dolayısıyla, bu tarihe kadar kiracılar %25'ten fazla bir kira artışını kabul etmek zorunda değildir.
Bu yasal sınırın tek istisnası, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması durumunda, ev sahibinin kira tespit davası açma hakkıdır. Beş yılı geçen kira sözleşmelerinde, kira bedeli mahkeme tarafından mülkün durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyetle belirlenebilir.
Ev sahiplerinin, kiraya verdikleri eve kiracının izni olmadan girmesi yasaktır. Kira sözleşmesiyle birlikte, kiralanan mülkün kullanım hakkı tamamen kiracıya geçer ve mülk kiracının özel konutu olarak kabul edilir. Kiracının izni olmadan eve girilmesi, özel hayatın ihlali anlamına gelir ve Türk Ceza Kanunu'na göre "Konut Dokunulmazlığının İhlali" suçunu oluşturur.
Böyle bir durumla karşılaşan kiracı, savcılığa şikayet dilekçesi yazarak ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ise kiracı, teslim tutanağı ile anahtarı ev sahibine vererek kira ilişkisini sonlandırmış olur.
Türkiye'de kiracılar, kiralanan taşınmazla ilgili uyuşmazlıkları çözmek için belirli başvuru yollarına sahiptir. Genel olarak, kiracı ile mal sahibi arasındaki anlaşmazlıklar için sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
Yerel kira komisyonları bulunmadığından, tüketici hakem heyetlerine başvuru yapılamaz. Ancak, maddi ve manevi tazminat taleplerinde, talebin içeriğine göre asliye hukuk mahkemesi de görevli olabilir. Kiracılar, haklarını savunmak veya daha fazla bilgi almak için avukata başvurarak hukuki destek alabilirler.
(BÜLTEN)
